当社は日本で約800店舗の国内最大級のネットワークと海外18拠点を運営する、株式会社エイブルの米国子会社です。ニューヨークでは、1995年の創立以来、日系企業の駐在員、留学生の方へ住宅に関するトータルサポートを行ってまいりました。
商業不動産領域でも、米国での長年の実績と経験に基づいた商慣習の理解と、日本の大企業でのプロジェクトマネジメントの経験を活かし、日本本社と現地での社内提案/決済からプロジェクト完了まで全面的にサポート。
日本本社と米国拠点のニーズに合った、最適なソリューションの実現をお約束致します。
サービス概要
日系企業の実情と現地の商習慣を熟知したプロが、
あらゆる局面でサポート。
エイブルの商業不動産の特長
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米国の商慣習を踏まえた
プランニングサポート日本の様に日程・費用が予定通りに済まないのが米国の実情です。
エイブルなら日程・費用を中心にサプライズが無い様、
当地の商慣習と豊富な経験を踏まえて、事前説明とプランニングをサポート致します。 - 2
業界最大の物件データベースから
最適な物件をご紹介・ご提案どのブローカーも同じ物件データベースから物件を紹介するのが業界の実情です。
プロとして顧客ニーズを咀嚼・分析し、オフィスの要件を定めて、
最適な物件をご紹介・ご提案致します。また、店舗物件は、業態を踏まえて入念なエリア・物件リサーチの上ご提案致します。
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多彩な契約交渉術と締結サポート
契約交渉は市況やオーナーの状況によって大幅に変わります。特にコロナ禍を経て物件ごとの差は大きく拡大しています。
当地の商慣習、市況、交渉相手を踏まえて、お客様のニーズや契約条件の優先度に忠実に、
最適な契約条件を得られるよう契約交渉致します。経験豊富な弁護士と連携して数十ページに及ぶ、難解な表現が多くなりがちな契約書を日本語で解説致します。
- 4
安心のプロジェクトサポート
当地では各種業者・専門家毎に得意分野が異なるのが実情です。またプロジェクト中には大小様々な問題が出てくることが多く適切な対応が必要となります。
プロジェクトに最適なチーム編成を可能にする信頼のおける業者・専門家の紹介と連携致します。
プロジェクト中に起こりがちな業者/オーナーとの交渉・調整・仲裁をサポート致します。
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末永く期中もサポート
5～10年と長い契約期間のあいだ、一般的な商業ブローカーはお客様と疎遠になりがちなのが実情
弊社では契約期間中もオフィスに関する困りごとがあればいつでもサポート致します。
また、お客様のオフィス担当者の交代時には引継ぎサポートも致します。
よくあるご質問
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はい。出来る限りの締結をお勧め致します。
簡単に申し上げると、当地では仲介手数料をオーナーが支払いますが、専任契約を結んでそのブローカーだけで物件を視察した方が、手数料に関するトラブルを避け、結果としてお客様自身を守ることに繋がります。 -
「基本的」にはお客様が仲介手数料をご負担頂く必要はございません。
オーナーがテナント側のブローカーに対しても仲介手数料を支払います。
但し、物件面積が非常に小さい場合、契約年数が短い場合は、オーナーからの手数料が少額となるため、お客様にご負担頂くケースがございます。 -
ブローカーに依頼されることをお勧め致します。
当地の商慣習では、現地企業でも契約更新時にもブローカーを使うのが一般的です。
契約交渉時のテナントさんにとっての最大のレバレッジは、移転の可能性です。
直接交渉すると、更新する気満々とみられて足元を見られるほか、余程のリサーチをしないと、お客様がその時の市況にあった契約条件かどうか判断つかないのが実情かと思います。
手数料はオーナーがブローカーに支払いますので使わない手はないと思います。 -
「基本的」には出来ません。
ただ、市況やオーナーの状況によっては10年契約以上であれば、交渉によって契約期間のあるタイミングでだけ行使可能な中途解約の権利を、条件付きで獲得できることがあります。 -
一般的に契約書上で許可されています。
第三者へのサブリース・譲渡の場合は事前にオーナーの承認が必要、関連会社へのサブリース・リースの譲渡は報告で済むと契約書に明記されていることが多いです。 -
オフィスリースの場合、新規契約ですと5～10年程度が一般的です。
5年以上の契約ですとビルの標準内装材を使っての内装工事費はオーナーが殆ど負担してくれますが、5年未満ですと、内装工事費は一部もしくは全額テナント負担となることも多いです。
但し、家具、IT/電話配線、引越し費用はテナント負担となることが殆どです。 -
本当です。
米国のオフィスビルの契約面積は、大抵実寸面積に対して共用部の面積（Loss Factor、Loaded Factorと呼ばれる）が加算されています。
マンハッタンで日系企業が多く入居するビルは、その差は28％以上で極端なケースでは50％程度になります。
つまり、契約面積に対して実寸面積は50％～72％となります。
エリアやビル、店舗、倉庫など物件タイプによって実情が異なります。 -
弁護士へレビューを依頼することを強くお勧め致します。
契約書原稿はオーナーが作成しますが、初稿はかなりオーナーに都合の良い内容になっています。
契約書レビューの経験豊富な弁護士に依頼することで、当地の商慣習を踏まえてテナント視点での文言調整・交渉が可能になります。 -
はい。商業不動産の賃貸契約の経験豊富な弁護士をご紹介させて頂きます。
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はい、仲介致します。
運営会社によってはビザ申請時に契約したオフィスアドレスの使用を禁止しているところがありますので、物件を選別してご紹介致します。 -
はい。プロジェクトの内容、お客様の意向に応じてお選び頂けるよう、複数の業者さんをご紹介させて頂きます。