イギリスの海外不動産投資
イギリスは4つの国(イングランド、スコットランド、ウェールズ、北アイルランド)からなる連合国で、それぞれが持つ独自の文化や言語、習慣を大切にしています。
郊外には､建物が立てられないエリアがある等、計画的に緑豊かな風景を守る一方で、都市部を中心に古き良き伝統と新しい文化が交ざりあう街並みとなっています｡
また､世界的に有名なケンブリッジ大学やオックスフォード大学など、伝統と歴史を誇るイギリスの大学は、あらゆる分野で質の高い教育を提供しており、世界中から学生が集まります。
このように､イギリスの魅力は様々ありますが、海外不動産投資の分野では、「公平な不動産取引プロセス｣･｢カントリーリスクの低さ｣･｢人口増加｣･｢不動産価格の安定的な上昇｣という点から世界中の海外不動産投資家から注目されています。
リヴァプール 音楽が鳴り響く海商都市
人口50万人を超え、スポーツや芸術文化の中心地でもあるリヴァプール。
もともとは小さな港町でしたが、17世紀になると商業都市として急成長し、やがて18〜19世紀には三角貿易の拠点として海運業で大いに発展した港湾都市で、景観が世界遺産に認定（2006年～2021年）されるなど、その歴史を感じさせる建造物が数多く残っています。
現在は歴史的な街並みや、ビートルズの生まれ故郷としても有名となり、博物館や美術館、大きな図書館など、文化施設も充実し、世界中から旅行客が訪れます。
また、Knowledge Quarterというエリアには大学が7校集まっており、2018年には、この知識を活かした科学やIT分野におけるイノベーションや投資を促進する目的として、ナレッジクォーター開発会社（KQDC）が設立され世界中から投資が集まっています。
街並みについては、Roapwalksのように歴史的な外観を残しながら、お洒落な店舗へと変化する建物や、2008年に開業したイギリス最大規模のショッピングモールLiverpool Oneがあり、多くの人々で賑わい、週末になると様々な場所で音楽が鳴り響く、活気ある街として成長しています。
リヴァプール 投資注目エリア
Liverpool One
リバプールライムストリート駅から西側に広がり、近代的な雰囲気へ再開発されたエリア。
2008年に開業したイギリス最大規模の屋外ショッピング、住宅、レジャーの複合施設です。
周辺にはレストラン、カフェ、映画館、ショップが集まっていて、昼夜問わず多くの人で賑わっています。
Ropewalks
19世紀に帆船用のロープを製造していたことに由来して名づけられ、2004年～2021年7月の間、世界遺産認定されたエリアです。
ヴィクトリア朝の元倉庫はヴィンテージショップ、カフェ、シックなレストランに改装されており、テラス等で食事や会話を楽しめることもあり、昼夜問わずおしゃれな人々で賑わっています。
Knowledge Quarter
「ナレッジクォーター」と呼ばれる大学や病院、研究施設などが集まるエリアです。
2018年にはイノベーションや投資を活性化させる目的で、ナレッジクォーター開発会社（KQDC）が設立されました。現にこのエリア内のみで年間10億ポンドの収入や、約14,000人の仕事を生み出しています。
Waterfront
2004年～2021年7月の間、世界遺産認定された美しい港町の運河沿いには、「リヴァプール博物館」・「マージーサイド海洋博物館」といった建物が建ち並び、海上都市として栄えた、雰囲気や歴史を感じられる人気の観光エリアとなっています。
Baltic Triangle
かつては工業地帯だったエリアで、現在は旧倉庫の建物にクリエイティブ・デジタル分野のベンチャー企業が集まっています。
おしゃれなカフェやバーがあり、近年は再開発が進んでいることから、綺麗な物件が完成してきています。
リヴァプール物件情報
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海外不動産投資例 One Wolstenholme Square
- エリア
- Ropewalks
- 総部屋数
- 447ユニット(4棟)
- 価格(新築物件)
- Studio £58,000 (約1,000万円)～
※為替レート £1=180円で算出 - 面積
- Studio 280 SF (約26㎡)～ /
3BED 1033 SF (約96㎡)～ - 総階数
- 10階
- 完成日
- 2018年～2019年
- 借地代（年間）
- £350（約63,000円）
- 物件施設
- コンシェルジュ、リフト、ルーフテラス、ランドリー、駐輪場
- 最寄り駅
- National Rail: Liverpool Lime Street駅(徒歩12分)、Merseyrail: Liverpool Central(徒歩9分)
- 周辺施設
- 大型のショッピング施設まで徒歩3分の距離にあり、レストラン、カフェ、スーパー、バー、ショッピングモールと利便性が良いエリアになっています。
- 開発会社
- Wholstenhome Square Developments Limited（Elliot Group）
- 想定月額賃料
- Studio £600 (約108,000円)～
- 想定表面利回り
- Studio 12.0％～
- 特徴
- リバプールの中心地であるロープウォークに2018～19年に完成した築浅物件で4棟に分かれています。このエリアは主要駅から近いだけでなく、大型ショッピングモールや2021年まで世界遺産認定をされていたウォーターフロント、また7校の大学や病院、研究施設の集まるナレッジクォーターまで徒歩圏内にあり、とても利便性が高く特に学生や比較的若い社会人に人気のエリアとなっております。
リヴァプールマーケット情報
イギリスエリアマップ
リヴァプール
リヴァプール 不動産売買市場
人口50万人を超える、スポーツや芸術文化の中心地リヴァプール。現在は歴史的な街並みや、ビートルズの生まれ故郷としても有名となり、博物館や美術館、大きな図書館など、文化施設も充実し、世界中から旅行客が訪れます。
都市として成長していることもあり、「不動産価格の上昇」「手頃な価格帯」「利回りの良さ」といった点で、イギリス国内でも優良な不動産投資エリアとして注目されています。
左上一番上のグラフは、2003年～2023年の20年間の不動産価格の推移を示しています。サブプライム問題などで、2008年に一時的に価格が下落していますが、価格帯が低いこともあり、他の都市と比べると影響が少なかったエリアの一つです。
その後は2020年まで緩やかな上昇をし、印紙税の減税効果などで不動産ビジネスが活発になったタイミングで、さらに大きく上昇しています。その後、政府が行ったインフレ対策として急激な利上げの影響を受けて、価格が下落しているものの、その影響は小さく緩やかな下落で落ち着いています。
2022年後半より金利が緩やかに下降となり、不動産価格は2023年6月以降に上向きへと変化しており、一時的な下落傾向から回復する兆しが見えてきています。
このように、「手頃な価格帯」「利回りの良さ」「不動産価格の安定性」「ビジネス発展への期待」といった点が、リヴァプール不動産の魅力と考えられます。
リヴァプール 不動産賃貸市場
人口50万人を超える、スポーツや芸術文化の中心地リヴァプール。現在は歴史的な街並みや、ビートルズの生まれ故郷としても有名となり、博物館や美術館、大きな図書館など、文化施設も充実し、世界中から旅行客が訪れます。
さらに、ビザ要件緩和などの影響により、イギリス全土で移民数が増加しており、主要都市であるリヴァプールの人口にも大きく影響を与えています。しかし、人口増加に対する住宅の供給量が追い付いておらず、家賃は上昇傾向が続いています。
右記上のグラフは主要都市ごとの平均家賃と年間変動率を示しており、2023年6月時点の家賃では、昨年と比べて「8.5％上昇」しており、このイギリス全土の主要都市の中では11番目に家賃上昇率が高く、不動産マーケットは「上昇」しているエリアであることが分かります。このような状況は、十分な不動産供給が整うまで続くとみられており、経済成長が著しい中、更に上昇することが期待されています。
このように、「家賃の安定的な上昇」「ロンドンと比較して高利回り」「ビジネス発展への期待」といった点が、リヴァプール不動産への投資の魅力と考えられます。
イギリス不動産取引の流れ
お申込み〜ご契約〜決済の流れ（個人の場合）
弁護士が支払い代行も行う為、弁護士との契約締結後は、全ての支払いを弁護士口座へ行うことで取引が完了します。契約、決済についても弁護士が代理で行います。
上記はオファーから購入までにかかる期間の目安を示しています。
物件の売却にかかる日数は物件を掲載して約2カ月～4カ月、購入にかかる日数は約2カ月～3カ月となっています。
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ご購入手続き
Step1.不動産会社（エージェント/コンサルタント）、税理士に相談(購入目的、資金計画、マーケット情報、税務面)
イギリスでは、⾃宅⽬的で購⼊する場合と、投資⽤で購⼊する場合で、税金や住宅ローンの条件が異なります。そのため、事前に使⽤⽤途（⾃⼰⽤・投資⽤）、資⾦計画（ご予算・ローン利⽤の有無）、マーケット情報の把握、税務上のメリット・デメリット等を不動産会社、税理士に相談し確認しましょう。
Step2.資⾦調達
資⾦調達の方法は、イギリス居住者、⾮居住者によって異なります。⾮居住者に対しては、現地でローンを組むのがとても難しいため、⽇本で資⾦を準備するのが一般的です。
イギリス居住者の⽅は、①⽇本のように銀⾏に直接申し込む②Mortgage Adviserを通して申し込む③独⽴したIFA（Independent Financial Advisor）を使う方法の３種類があります。
ここで、ローンの仮承認（Mortgage in Principle）を発⾏してもらうと、その後のお⼿続きがスムーズになります。
※近年はAML（アンチマネーロンダリング）のチェックがより厳しくなっており、資金の証明だけでなく、どのように得たものなのかも含め、弁護士が確認することになっています。Step3.不動産会社（エージェント/コンサルタント）の選定
イギリスの不動産取引では、売主側が⼿数料を⽀払うため、通常買主側は⼿数料が発⽣しません。これは、売主側の不動産会社がホームページ等に物件を掲載し、問い合わせをしてきた買主と取引を進めるという慣習になっているためです。
この取引の形式は、買主にとって購⼊時に仲介⼿数料がかからないメリットがある⼀⽅で、ご⾃⾝で物件を探す必要性や、調査の仕方によっては物件が限られてしまうというデメリットがあります。その為、不動産購⼊に慣れていない方（特に⾮居住者の⽅）がご購⼊される場合には、⽇本語で対応可能な不動産会社にサポートを依頼することをおすすめします。「買主側のエージェント/コンサルタント」として、「ご要望に沿った幅広い物件調査」、「プロフェッショナルな交渉」、「不動産購⼊・保有する際の注意点のアドバイス」等、買主の視点に⽴って、⽇本語でサポートしてもらうことができます。
この際にかかる費⽤は依頼内容によって異なりますが､購⼊⾦額の1％〜3％+VATが⽬安となります。また、この時に依頼した不動産会社が直接取り扱っている物件を購⼊する場合には、手数料の免除・減額などの可能性があります。Step4. 物件の選定
物件の選定には、不動産検索サイト（RightmoveやZoopla等）を使って検索する⽅法や、購入希望エリアの不動産会社に直接問い合わせて、内覧の日程調整を行う方法があります。
この際に、周辺環境はもちろん、売却理由（チェーン物件かどうかなど※注意点に説明あり）、保有時にかかる費⽤（管理組合費用、カウンシルタックスといった税金等）、建物のメンテナンス状況も合わせて確認しておくことをお勧めします。
不動産会社に依頼する場合は、担当者にご要望（ご予算、エリア、間取り、その他ポイント等）を伝え、ご要望に合った物件をリストアップしてもらい、内覧の⽇程を調整します。また、イギリス国外に住んでいるなど、物件へのアクセスが難しい場合は、スカイプや動画等を使って内覧することも可能です。Step5. オファー(申込み)
ご要望に合った物件が⾒つかったら、不動産会社を通してオファーを出します。オファーには希望売買価格・資金状況（ローンの有無）・その他の要望等、購入に必要な条件をすべて記⼊します。売主側と条件が合わない場合には、双方条件のすり合わせを行います。
ある程度条件が合致した段階で、本人証明と資金が十分あることを示す為、パスポートなどのIDや銀行の残高証明書などを提示します。その後、売主側の了承が得られた段階で、弁護士への依頼となります。Step6. AML（アンチマネーロンダリング）チェック、会社登録
オファーが通った後、不動産購入の手続きへと入ります。その際に弁護士に手続きを依頼しますが、イギリスでは大変厳しいAMLチェックを行う必要があります。
チェックの具体的な方法については特に規定がない為、弁護士事務所によって異なります。その為、弁護士事務所によって、第三者機関を使って調べるところや、銀行の明細を数年分確認して行うところがあります。
また、買主のIDや住所を確認するため、パスポートや住所を証明する書類（住民票、運転免許書など）を日本の公証役場や弁護士に認証してもらうことが必要です。これらのチェックが完了した時点から、弁護士は業務を行うことが可能となります。
また、2022年8月1日に開始されたRegister of Overseas Entities（外国事業者登録制度）により、イギリス国外の法人が不動産を取得する際には、イギリスでの会社登録手続きが必要となりましたのでご注意ください。Step7.弁護士(Solicitor)の確定／覚書(Sales Memorandum)
AMLチェック後に、弁護⼠が業務を開始します。弁護⼠は、買主側の代理⼈として法的な部分の情報（買主個⼈情報、物件・環境情報、所有権、書類の不備）を⼊⼿し、必要に応じて調査・交渉・アドバイスなどを⾏い、契約書作成､移転登記の⼿続きを⾏います。
弁護士によっては、対応が悪く取引が上手くいかないこともあります。その為、どの弁護⼠を⼿配するかによって、取引がトラブル無くスムーズに進むかが左右される、重要な要素となります。
この弁護士との契約が完了した段階で、売主側の不動産会社より正式に覚書（Sales Memorandum）が売主、買主双方の弁護士へ送付され、不動産購入手続きが開始されます。Step8. 不動産鑑定士(Surveyor)へ依頼
弁護士との契約を結び、業務が開始された後、物件の調査を行う不動産鑑定士の⼿配を⾏います。不動産鑑定士は、建物の状態や物件の適正価格、構造に問題があるかどうか等を調査し、報告書を作成します。
調査内容についていくつかオプションを選択できるので、調査範囲・価格を確認して依頼を行います。調査士の予定にもよりますが、大体1～2週間以内に物件の調査を行い、調査後3～5営業日で報告書が届きます。Step9. 資金調達(住宅ローン手配・海外送金準備など)
正式にローンの申し込みを⾏います。住宅ローンの商品を選択し、必要となる情報（パスポート、残高証明書、給与明細、不動産会社、弁護⼠等）を提出します。
その上で、銀⾏でも担保価値（物件価値）の調査が行われ、1〜2週間後に最終的なローン通知が届きます。⽇本から送⾦する際には、日本側のAMLチェックとして、送金目的や送金先を確認する書類を求められます。（※銀⾏によって多少異なります。）
最初の契約金を支払う段階では、日本のように双方が署名済みの契約書が無い為、基本的には、オファーが通ったことを証明する覚書と弁護士からのFund Request（送金指示書）を提出して送金を行うこととなります。 -
ご売却手続き
Step1. 不動産会社、税理士に相談（マーケット情報、税務面）
所有されている不動産の売却にかかる費用などを複数の不動産会社に確認し、物件の査定内容や手数料を比較しながら、どの不動産会社に任せるかを決めていきます。
また、売却にかかる費用（ローンを組んでいる場合は残高やその他の費用等、売却益税(Capital Gain Tax)、弁護士費用、不動産会社への手数料、クリーニング、ステージング、写真・動画撮影等）を計算し、最終的な手残りの目安を確認します｡
この金額がご自身の望んでいる価格と合致しているようであれば、今後の売却のスケジュールなどを決めていきます。Step2. 賃借人付き物件 vs. 空室での売却検討
物件を自宅として利用している場合は問題ないのですが、賃貸物件として貸し出している場合は、賃借人を退去させて売却を進めるか、賃貸したままで売却を進めるかを検討する必要があります。 賃借人を退去させるためには、Section 21 of the Housing Act 1988で定められている通り、2カ月以上前に書面で通知する必要があります。
※法人契約や契約内容によって､条件が異なります｡Step3. 物件や書類の準備
マーケットに出す前に、下記の準備をしておくと、その後の契約がスムーズに行われます。
①EPC（energy performance certificate）の取得。
②物件情報をとりまとめる。オファーが入った際に買主に情報を開示できるよう、あらかじめ物件に関する質問事項などを記入してまとめておきます。
③物件の魅力を高める。自分の物件の魅力を最大限引き出す準備を行います。リフォームしたり、壁を塗りなおしたり、ガーデニングをしたり、またステージングと呼ばれるレンタル家具を準備したり、見栄えのする写真をとるなど、できる限り早く、また高く売却できるよう準備を行います。Step4. 弁護士（Solicitor）の選定
イギリスの不動産売買において、非常に重要な役割をもつ、弁護士の手配を行います。
弁護士は売主側の代理人として、法的な情報（売主個人情報、物件・環境情報、所有権、書類の不備）を入手し、必要に応じて調査・交渉・アドバイスなどを行い、契約書作成､移転登記の手続きを行います。
その為、どの弁護士を手配するかで、交渉内容が大きく変わります。Step5. 物件売却活動
売却の準備が整ったところで、物件をマーケットに出します。幅広く物件を紹介するため、イギリスで活用されている不動産検索サイト（RightmoveやZoopla等）で掲載したり、ホームページやSNSを活用したりして幅広く情報を公開します。
また、投資物件などは不動産会社のネットワーク（投資家・金融機関等）を活用して、売却活動を行います。Step6. オファー（申込み）
オファーが入ると、不動産会社より報告があります。その内容（希望購入価格・ローン利用の有無・引渡し希望日等）を確認し、必要に応じて交渉を行い、条件の良いオファーがあれば、正式に合意します。
但し、この時点では法的な拘束力はないため、売主・買主ともに気が変われば、ペナルティー無しで､いつでもキャンセルを行う事ができます。Step7. 調査･確認･交渉
オファーが成立した後、買主が依頼した弁護士と不動産鑑定士（Surveyor）が、物件の状態や適正価格、構造上に問題があるかどうか等を調査し、その調査資料を基に、双方の弁護士同士で情報確認、交渉し、最終的な内容で契約書作成が行われます。
その為、どの弁護士を手配するかで、売却手続きの内容が大きく変わります。Step8. 契約締結（Exchange Contract）・デポジットの支払い・保険の手続き
物件調査・確認・交渉が終わった内容に合わせて、弁護士が作成した契約書に署名を行います。また、このタイミングで、弁護士を通し手付金（Deposit）の支払いが行われます。手付金の一般的な目安は購入金額の10％です。
この契約書の署名とデポジットを受領した段階で、不動産売買の契約が法的に締結（Legally binding）となります。
この後の解約は白紙解除ができず、契約解除によって生じたダメージを請求される可能性があります。Step9. 引越し
決済日までに家の引き渡しができるように、引越しの準備や水道、電気、ガスなどの各種お手続きを行います。退去時の状態は、契約締結時に定めた内容と同様にする必要があります。
また、退去が完了した時点で、決済前に買主もしくは不動産会社が物件の状態を確認しに来ることもあります。Step10. 決済・契約完了（completion）
契約締結時に定められた日付に合わせて、鍵の引き渡しが行われます。
この日までに、弁護士を通して残金の受領が行われます。残金の受領が口座で確認できた時点で、弁護⼠が登記情報（Land registry）の変更の⼿続きを⾏います。また、弁護士を通して、ローンの返済や不動産会社への手数料など必要経費の支払いが行われます。
諸費用
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1) 購⼊時にかかる諸費⽤
＜ 左右にスワイプしてご覧ください ＞内容 英語表記 目安価格（単位：￡） 追記 弁護士費用 Solicitor’s Fee 2,000～4,000 購入金額によって価格は変動 物件調査費用 Surveyor’s Fee 300～1,000 調査内容によって価格は変動 印紙税 Stamp Duty 購入価格の0～12％ 購入金額によって価格は変動 ローン費用 Mortgage 0～1,000 ローン手続きに関する費用
（Valuation Fee, Arrangement Fee等）
金融機関によって異なるローンエージェント Mortgage Advisor エージェント会社によって異なる 土地登記費用 Land Registry Fee 40～910 弁護士（Solicitor）が手続きを行う 保険 Insurance 契約内容による 火災や失業などのリスクに対する備え 購入者側の不動産会社
（エージェント/コンサルタント）Agent/Consultant 購入価格の1～3% サポート内容によって異なる 2) 購入後にかかる費用
＜ 左右にスワイプしてご覧ください ＞内容 英語表記 追記 家具 Furniture 賃貸する際にも必要な場合あり 改装・修繕費用 Repair /Renovation 必要に応じて 引越し費用 Relocation 内容によって異なる 地方税 Council Tax 自用や空室の場合は所有者、賃貸した場合は、入居者が支払う 住宅管理費 Service Charge フラットタイプ（Leaseholdの場合） 借地費用 Ground Rent フラットタイプ（Leaseholdの場合） 所得税 Income Tax 賃貸した際の利益に対する申告必要 -
1) 売却時にかかる諸費用
＜ 左右にスワイプしてご覧ください ＞内容 英語表記 目安価格（単位：￡） 追記 住宅エネルギー証書 EPC 60～120 弁護士費用 Solicitor’s Fee 2,000～4,000 売却金額によって価格は変動 ステージング・写真/動画 Home Stager・Photo/Video 物件の間取り、面積、家具の内容によって異なる リフォーム Home Improvement リフォーム内容によって異なる 売主側の不動産会社
（エージェント/コンサルタント）Agent/Consultant 売却価格の1～3% 英語のみ、日本語でのサポート等で費用が異なる ローン早期解約費用 Early Repayment Charges 早期解約費用等必要な場合のみ 家具処分費用 Removal Cost 300～800 内容によって異なる 2) 売却後にかかる費用
＜ 左右にスワイプしてご覧ください ＞内容 英語表記 追記 譲渡所得税 Capital Gain Tax
注意点
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イギリスでは、買主と売主の双方が契約書に署名し、買主から10%の手付金の着金が確認できるまでは、物件を確保することができません。
そのため、できる限りスムーズにお手続きを進めることが、重要なポイントになります。
また、弁護士と不動産鑑定士の費用については、売主・買主のいずれの都合で契約まで進まなかった場合でも、買主側で支払う義務が発生します。 - イギリスでは日本と異なり住宅に固定資産税がかかりません。但し、地方税（Council Tax）は支払う必要があります。投資家の方は賃貸している場合は、入居者が支払う為、入居期間中は支払う必要はありません。
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イギリスでは、土地の所有者は国王・女王のみとなります。国王・女王以外の人は、使用権を認められており、Law of Property Act 1925が施行されてからは、下記の2種類に分かれております。
- Freehold：
- 期間の定めなく、土地の使用が認められた権利です。
- Leasehold：
- 一定の期間使用が認められた権利です。期間は、999年まで設定することができ、この期間が70年を切ると、銀行によってはローンが下りないため、相場より安い価格で売りに出ている物件もあり、注意が必要です。
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イギリスの不動産取引におけるチェーン物件とは、売主が新しい物件を購入する為に、現在所有している物件を売却する必要があり、その買主もまた物件購入の為に、所有物件を売却する必要がある、というように取引の連鎖が生じている物件を意味します。
一つの取引で遅延が発生すると、関連する他の取引も遅延する問題がある為、物件選定時に確認することをお勧めします。
よくあるご質問 / FAQ
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