海外不動産投資は、資産形成の手段として人気があります。
一方で、国内不動産投資とは異なる点も多いため、メリット・デメリットをしっかりと理解したうえで、自分に合った投資先を選ぶことが大切です。
今回は、海外不動産投資のメリット・デメリット、各国の特徴をご紹介します。
目次
1. 海外不動産投資とは
海外不動産投資とは、「海外の不動産を購入し、運用または売却することで利益を得る投資方法」です。
上手に活用することで、資産を効率的に増やせるため、グローバルな視点で資産運用を考える投資家から注目を集めています。
2. 海外不動産投資のメリット
ここからは、海外不動産投資のメリットをご紹介します。
メリット①：不動産価格の上昇によるキャピタルゲイン（売却益）
一つ目のメリットは、不動産価格の上昇によるキャピタルゲイン（売却益）が期待できる点です。
たとえば、ベトナム・マレーシアなど東南アジアの国々では、経済成長に伴い不動産価格が上昇を続けており、物件を売却する際に大きな利益を得られる可能性があります。
また、イギリス・アメリカのような先進国も、長期的にみると価格が上昇しており、安定した投資先として人気があります。
メリット②：ポートフォリオの多様化による資産分散
二つ目のメリットは、ポートフォリオの多様化による資産分散となる点です。
国内不動産だけでなく、海外不動産を資産に含めることで、ポートフォリオが多様化し、特定の市場に依存するリスクを減らすことができます。
たとえば、日本とアメリカの不動産を所有しているとします。この場合、日本の不動産市場が不調でも、アメリカの不動産市場が好調であれば、資産全体の損失が抑えられる可能性が高まります。
メリット③：節税効果(主に法人税対策)
三つ目のメリットは、節税効果が期待できる点です。
海外不動産の節税効果は、主に法人税対策として有効です。具体的には、家賃収入から発生する経費や減価償却費用を差し引くことで、課税所得を軽減することができます。
また、一部の国や地域では不動産投資に関する税制優遇措置や減税制度が存在する場合もあります。
3. 海外不動産投資のデメリット
ここからは海外不動産投資のデメリットをご紹介します。
デメリット①：投資先の法律や規制の理解が難しい
一つ目のデメリットは、投資先の法律や規制を理解することが難しい点です。
国によって不動産購入の手続きや税制、外資規制などが大きく異なるため、初めて海外で投資される方は戸惑うかもしれません。
スムーズに手続きを進めるためには、各国特有の法律をしっかりと把握しておく必要があります。
法律や規制は変わることもあるため、最新情報の収集を欠かさないことや現地の信頼できる専門家へ相談できる体制を整えておくことをおすすめします。
デメリット②：為替リスク
二つ目のデメリットは、為替リスクがある点です。
投資先の通貨と円の為替レートが変動すると、収益が思わぬ影響を受けることがあります。
たとえば、物件売却の際、購入時よりも円高になった場合、現地通貨で得た収益を日本円に換算すると減ってしまうこともあります。
≪例：アメリカの不動産を400,000ドルで購入した場合≫
購入時の為替レート：1ドル＝140円だとすると
日本円での購入額 ：400,000ドル × 140円/ドル = 56,000,000円（5,600万円）で購入
仮に物件の価格が変わらず400,000ドルだったとして、
売却時の為替レート：1ドル＝100円になると
日本円での売却額 ：400,000ドル × 100円/ドル ＝ 40,000,000円（4,000万円）で売却
1,600万円の損失が発生します。
海外不動産投資を始める前に、為替リスクがある点を把握しておきましょう。
デメリット③：カントリーリスク
三つ目のデメリットは、カントリーリスクがある点です。
これは、国内外どちらでも起こり得ることですが、投資先の国で政治や経済の状況が変わると、不動産の価値や収益に大きな影響を与える可能性があります。
たとえば、政府の方針変更によって不動産の取引が制限されたり、経済が急速に悪化して不動産市場が冷え込んだりすることも考えられます。
日本は政治・経済的に安定しており、カントリーリスクが低いと言われています。カントリーリスクの高い国に投資してしまうと、損失を被る可能性が高くなるため、注意する必要があります。
デメリット④：遠隔管理が難しい
四つ目のデメリットは、遠隔管理が難しい点です。
日本国内に住んでいる場合は、物件と距離があるため、物件管理やメンテナンスが国内の不動産に比べ難しくなります。
そのため、現地の信頼できる不動産会社のサポートが必要です。
適切なサポートが受けられないと、トラブルが発生したり、対応が遅れたりすることがあります。
現地の管理体制を整えることができないと、遠隔管理に難しさを感じてしまうかもしれません。
関連記事：海外不動産の管理会社の適切な選び方は？
4. 海外不動産投資先の国ごとの特徴
ここからは、海外不動産投資先として、アメリカ・イギリス・シンガポールの国ごとの特徴をご紹介します。
アメリカ～安定した経済と多様な不動産市場～
アメリカは、安定した経済と多様な不動産市場が大きな特徴です。
都市部では不動産価値が安定して上昇しており、特にニューヨークやロサンゼルスなどの大都市では、人口増加と経済成長の影響で、常に高い需要があります。
また、アメリカの不動産市場は法律や規制が明確で、外国人投資家に対しても取引の透明性が保たれているため、比較的安心して投資を行うことができます。
さらに、市場規模が大きく、不動産の種類も住宅用から商業用まで幅広い選択肢があり、自身の目的に合った投資先を見つけやすいことが特徴です。
たとえば、ボストンのような学術都市では学生向けの賃貸需要が高く、安定した家賃収入が期待できます。
イギリス～長期的に安定した不動産市場への投資～
イギリスは、経済と市場の安定性があり、長期的な投資を考える方におすすめです。
特にロンドンなどの大都市圏は、不動産価格が高く物件購入に手が出しづらい一方で、供給を上回る高い賃貸需要があります。
また、不動産取引の透明性の高さも特徴の一つです。
JLL「2024年版グローバル不動産透明度インデックス」では1位を獲得するなど、外国人投資家に対しても高い不動産取引の透明性があります。
参照：グローバルランキング – 2024年版 グローバル不動産透明度インデックス | JLL日本
シンガポール～アジアの金融・教育の中心地～
シンガポールは、アジアの金融中心地として知られています。
物件価格は高めですが、政治や経済が安定しているため、比較的安心して投資できる環境が整っています。
また、シンガポールは国際的なビジネスや教育においても評価が高く、多くの外国人駐在員や留学生が住んでいます。
そのため、賃貸物件の需要も常に高く、安定した家賃収入を期待できる投資先として人気があります。
まとめ
今回は、海外不動産投資のメリット・デメリットと国ごとの特徴についてご紹介しました。
海外不動産投資は、多くの魅力がある一方で、注意すべきリスクもあります。
各国の特性やリスクをしっかり理解したうえで、投資することが重要です。
「海外不動産投資に興味がある」
「国内不動産と海外不動産を絡めたポートフォリオ構築について相談したい」
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などございましたら、エイブルまでお気軽にご相談ください！