海外不動産投資は魅力的である一方、リスクも潜んでいます。リスクをできるだけ抑えるためにも、海外不動産を購入する前に、考えられるリスクを知り、対策することが大切です。
今回は、「海外不動産投資で失敗したくない！事前にリスクを知って対策したい！」という方のために、海外不動産投資のリスクと対策をご紹介します。
目次
１，投資におけるリスクとは？
投資におけるリスクとは、
・投資によって期待している利益が得られない、または元本が減少する可能性のこと
などを指します。
投資によって起こりうるリスク要因を理解し、事前に対策をすることで、リスクを減らすことができます。
２，海外不動産投資のリスク要因3選
ここからは、海外不動産投資のリスク要因をご紹介します。
海外不動産投資のリスク要因3選
リスク要因①：為替変動により損失が発生
リスク要因②：投資先の国の政治・経済状況の悪化や法改正により投資条件が悪化
リスク要因③：遠隔での不適切な管理により資産価値が低下
リスク要因①：為替変動により損失が発生
為替レートの変動により、利益が減少したり損失が発生したりする可能性があります。
例えば、投資国の通貨が日本円に対して弱くなると、利益が目減りします。
たとえば、《イギリスの不動産に100,000ポンドを投資した場合》
投資時の為替レート：1ポンド＝200円とします。
日本円での投資額 ：100,000ポンド × 200円/ポンド = 20,000,000円（2,000万円）で購入
その後、為替変動により、ポンドが日本円に対して弱くなり、1ポンド＝150円に下落したとします。
投資した不動産の価値が変わらず100,000ポンドのままだった場合
日本円での価値 ：100,000ポンド × 150円/ポンド = 15,000,000円（1,500万円）
この時、投資額はポンドでは変わっていないのに、日本円に換算すると500万円の損失が生じます。
このように、為替レートの変動は損失を与える可能性があります。
リスク要因②：投資先の国の政治・経済状況の悪化や法改正により投資条件が悪化
投資先の国の政治・経済状況の悪化や法改正により投資条件が悪化することがあります。
具体的には
・投資国の政治経済の混乱により、不動産の資産価値が大幅に低下
・外国人投資家に対する規制が強化され、不利な状況に陥る
・政権交代による税率変更や新しい税の導入により投資コストが増加し、想定していた利益が得られない
などがあげられます。
このようなリスクは、カントリーリスクとも呼ばれます。
たとえば日本の政治・経済は安定しているため、ほかの多くの国と比べてリスクが低いといわれています。
政治・経済的にリスクの高い国に投資してしまうと、思うように利益を得られず損失を被る可能性があります。
リスク要因③：遠隔での不適切な管理により資産価値が低下
遠隔地にある不動産の管理は難しく、適切な管理ができない場合、物件の価値が下がるリスクがあります。
日本国内の不動産の場合、住んでいる場所が物件に近く、定期的に足を運べる距離であれば、自ら物件を管理することも可能です。
一方、海外の不動産は距離や言語の問題から、自分で物件を管理することが難しいため、管理会社に物件管理を委託する方法が主流となります。
海外現地の不動産会社だと
・物件管理がずさん
・連絡や対応が遅い
・適切な入居者募集がなされているか見えにくい
といった問題が起こりやすく、文化や言語の違いからコミュニケーションがうまく取れず、問題解決が難しくなることがあります。
３，海外不動産投資のリスク対策
つぎに、海外不動産投資のリスク対策をご説明します。
海外不動産投資のリスク対策
対策①：分散投資を行う
対策②：徹底的な事前調査を行う
対策③：信頼できる専門家に依頼する
対策①：分散投資を行う
複数の国で投資を行うことで、カントリーリスクや特定の通貨の為替変動リスクを分散することができます。
たとえばアメリカ、イギリス、日本といった異なる地域や国に不動産を保有することで、各地域のリスクを分散させることができます。
仮にアメリカで自然災害が起きた場合、
①アメリカのみに物件を所有している場合
すべての物件が損害を受け、大きな損失を被る可能性があります
②アメリカとイギリスに物件を所有している場合
アメリカの物件は損失となっても、イギリスの物件には損害がなく、全体の損失を減らすことができます
このように、複数の国や地域への投資を組み合わせることで、バランスの取れたポートフォリオを構築することができ、カントリーリスクや為替変動などのリスクを減らすことができます。
対策②：徹底的な事前調査を行う
投資先の不動産や市場について徹底的に事前調査を行うことが重要です。
物件については、
・立地（交通、生活環境、治安）
・物件の状態（築年数、過去の修繕履歴）
・ターゲット層の選定（ターゲット層のニーズ、賃料相場）
などのポイントを押さえましょう。
市場については、
・経済成長率（成長率が高いかどうか）
・法規制の確認（諸費用やコンプライアンスにかかわるため、不動産投資に関する法規制を理解する）
・市場の安定性（安定して収益が見込めるかどうか）
・賃貸市場の需給バランス（需要が高く供給が少ないかどうか）
などを事前に確認しましょう。
事前に入念な調査を行うことで、リスクを減らすことができます。
対策③：信頼できる専門家に依頼する
投資先の国の法規制や市場状況に詳しい、信頼できる専門家に依頼することで、リスクを減らすことができます。
特に海外だと遠隔地の為、国内の不動産に比べて物件管理や最新の情報入手が難しくなります。
弁護士、会計士、不動産管理会社など、現地に詳しい専門家をうまく活用することで、リスクを減らすことができます。
不動産管理会社の選ぶ際のポイントを知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
まとめ
今回は、海外不動産投資のリスクと対策をご紹介しました。
リスクを知り事前に対策することが、損失を減らすことにつながります。
「海外不動産投資のリスクについて疑問がある」
「リスクを抑えて安定した国・エリアで投資を行いたい」
などございましたら、エイブルまでお気軽にご相談ください！